Koszty zakupu mieszkaniaTak jak obiecałem w poprzednim wpisie (o tym tutaj: „Jak wybrać najlepszy kredyt mieszkaniowy„) dziś wyjaśnię, ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania na rynku wtórnym oraz co zrobić, aby nieco zaoszczędzić na niektórych kosztach (bo można).

Wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym można podzielić na dwie kategorie:

  1. Koszty związane z kredytem (są zależne od banku).
  2. Koszty związane z transakcją kupna/sprzedaży mieszkania (podatki, koszty notariusza).

1. Na koszty związane z kredytem hipotecznym składają się te, zależne od banku:

  • marża – to zysk banku. Jest bardzo ważna, bo dotyczy każdej spłacanej raty kredytu. Np. dla kredytu 200 000 zł w ratach równych na 25 lat zmiana marży o 0,1% powoduje różnicę całkowitej wartości kredytu o ok. 3000 zł. Warto zatem „bić” się z bankiem o jej wysokość. Mnie, dzięki negocjacjom udało się ją obniżyć o dodatkowe 0,1%.
  • prowizja – jest pobierana jednorazowo, przy udzielaniu kredytu (liczona od kwoty udzielonego kredytu, im mniejszy kredyt tym niższa kwotowa wielkość prowizji). Moim zdaniem jest mniej istotna niż marża. A to dlatego, że obniżenie jej wartości o 0,1% będzie mniej korzystne niż obniżenie marży o tę samą wartość (w przypadku przedstawionym wyżej pozwoli zaoszczędzić 200 zł). Ból związany z prowizją jest spory, bo musimy ją zapłacić od razu, zanim jeszcze bank uruchomi kredyt. W moim przypadku bank pobrał 2% prowizji.
  • wycena nieruchomości – zlecana przez i na potrzeby banku, ale to my za nią płacimy. Warto poprosić o jej kopię (ja dostałem, kto wie, może się przydać). Stawki tej usługi są bardzo zróżnicowane w poszczególnych bankach. Tak np. w BZ WBK kosztuje ona 200 zł, w PKO BP 400 zł a w Banku Millenium 480 zł. Co ciekawe, gdzieś wyczytałem, że bank nie ma prawa narzucać nam własnego rzeczoznawcy majątkowego, więc praktycznie możemy sami wybrać osobę, która wykona wyceny nieruchomości (może to być przydatne rozwiązanie w przypadku banków, które pobierają wysoką opłatę za wycenę).
  • ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe na cały okres spłacania kredytu. Pobierane przez bank, ale można ubezpieczyć mieszkanie w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Niemal we wszystkich sprawdzanych przeze mnie bankach jego koszt był identyczny i wynosił 0,09% wartości nieruchomości (uwaga – liczonej nie od ceny transakcji ale wg wyceny nieruchomości!)
  • dodatkowe ubezpieczenia – np. ubezpieczenie na życie, ruchomości. W zamian za zawarcie dodatkowych umów, bank może przedstawić nam korzystniejszą ofertę kredytu. Koniecznie trzeba to sprawdzić i wyliczyć, czy warto. W naszym przypadku zawarliśmy umowę dot. ubezpieczenia ruchomości, dzięki czemu bank obniżył marżę o 0,1%.
  • dodatkowe produkty bankowe – większość banków oferuje dodatkowe korzyści (np. obniżkę prowizji lub marży) pod warunkiem wyboru określonych produktów bankowych, np. karty kredytowej. Wtedy również należy sprawdzić wszystkie koszty i wykonać kalkulację. Bo karta może kosztować więcej niż korzyści oferowane przez bank…
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – (akurat to nie grozi osobom, biorącym kredyt z dopłatą MDM). Zazwyczaj 3,5% od kwoty brakującej do wymaganego przez bank wkładu własnego (najczęściej 20%), płacone na okres trzech lub pięciu lat. Po tym okresie bank ponownie sprawdza wysokość wkładu własnego, w razie braku znowu naliczy ubezpieczenie.

2. Koszty związane z transakcją kupna/sprzedaży.

  • podatek od czynności cywilno-prawnych – zapłacimy 2% wartości mieszkania tylko dlatego, że nie kupujemy go od dewelopera! Podatek pobiera od nas notariusz i sam odprowadza do Urzędu Skarbowego. A teraz ciekawostka – skarbówka może w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania zakwestionować wartość transakcji i nakazać nam dopłacić zaległy podatek wraz z odsetkami, jeśli uzna, że mieszkanie było więcej warte, niż za nie zapłaciliśmy (sic!). Możemy też sami wystąpić do Urzędu Skarbowego o określenie od jakiej kwoty podatek mamy zapłacić. Na wszelki wypadek warto zostawić sobie wycenę nieruchomości, protokół z przekazania mieszkania i dokumentację fotograficzną mieszkania w momencie jego przejęcia. W przypadku ustanowienia hipoteki zapłacimy dodatkowo 19 zł.
  • taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, zależne od kwoty transakcji. Wcześniej warto zapytać w kilku miejscach o koszty. Raczej nie znajdziecie stawek w internecie (a wydaje mi się, że mogłoby to wpłynąć na większą konkurencyjność). Ja wysłałem zapytania mailowe do kilkunastu kancelarii notarialnych. Ceny były dość zbliżone (oscylowały w przedziale 1200-1400 zł łącznie z podatkiem VAT). Większość notariuszy dopuszcza negocjacje, ale tylko prowadzone osobiście w kancelarii (sic!).
  • wypis aktu notarialnego – opłata liczona za każdą stronę (czyli zapłacimy tym więcej, im dłuższy jest akt notarialny). Cena za 1 stronę to ok. 6 zł (nasz akt notarialny ma 7 stron). Jeśli nie potrzebujecie, nie róbcie dodatkowych wypisów aktu.
  • wpis do księgi wieczystej – opłata sądowa. Jej wysokość jest stała i wynosi 200 zł. Wynika z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeśli mieszkanie jest kupione z kredytem, to policzmy dodatkowe 200 zł za wpis do hipoteki. Może ją odprowadzić notariusz (warto sprawdzić czy pobierze za to dodatkową opłatę, bo niektórzy liczą sobie za to 123 zł ekstra).

Na takie koszty związane z zakupem mieszkania natrafiłem podczas swojego zakupu. Oczywiście nie uwzględniłem kosztów remontu i urządzenia mieszkania (jeśli chcecie, żebym o tym też napisał, napiszcie o tym w komentarzach). Sumaryczny koszt zakupu mieszkania będzie zależny przede wszystkim od wartości transakcji – podatek PCC i ubezpieczenie stanowią koszty na ok. 2,09% ceny nieruchomości plus prowizja (1-2% wartości kredytu) oraz koszty notariusza.

Mam nadzieję, że moje podsumowanie będzie dla Was przydatne i pomoże określić kwotę potrzebną do zakupu mieszkania.